廣州市番禺區(qū)房屋建設(shè)有什么規(guī)定

2013年8月12日番禺區(qū)實(shí)施《廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引(試行)》工作方案 為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃建設(shè)，深入推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，引導(dǎo)村民有序開展住宅建設(shè)，改善農(nóng)村人居環(huán)境，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會一體化進(jìn)程，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)臨時性建筑和限額以下小型工程建設(shè)管理工作的通知 》（穗府辦〔2009〕10號）及《廣州市人民 *** 關(guān)于印發(fā)廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引（試行）的通知》（穗府〔2012〕35號）的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本工作方案。

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一、適用范圍

本方案適用于我區(qū)行政區(qū)域內(nèi)行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、規(guī)劃、建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記管理。村改居的村和已納入廣州市“三舊”改造范圍的行政村，其住宅規(guī)劃建設(shè)不適用本方案。已申領(lǐng)建房備案信息牌的村民建設(shè)項(xiàng)目，仍按照“一系統(tǒng)三制度”實(shí)施監(jiān)督管理。未申領(lǐng)建房備案信息牌的，適用本方案。

二、農(nóng)村村民申請住宅《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》程序

（一）村民委員會在區(qū)人民 *** 、鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）的指導(dǎo)下，制定本行政村宅基地使用方案。

（二）村民以戶為單位向所在的村民小組或經(jīng)濟(jì)合作社提出建房申請，遞交《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請表》，并出具符合“一戶一宅”的保證書。

（三）村民小組或經(jīng)濟(jì)合作社根據(jù)已通過的本行政村宅基地使用方案對村民申請進(jìn)行審核，出具審核意見。

（四）由村民委員會（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）在村內(nèi)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及申請建房情況予以公示，屬于原址拆建的，還應(yīng)當(dāng)同時公示原狀建筑四至圖，公示期不少于15日。如無異議，村民委員會（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具審核意見。

（五）申請人或村民委員會（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）持申請材料報(bào)所在鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）審核，鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，在5個工作日內(nèi)加具審核意見。

（六）申請人委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）向區(qū)行政主管部門申請辦理報(bào)建手續(xù)。申請材料包括：

1.申請人的戶口薄、身份證。

2.申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書。

3.公安機(jī)關(guān)出具的戶籍審查意見。

4.農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請表。

5.屬于原址拆建的，應(yīng)當(dāng)提供原狀建筑四至圖。

6.村民委員會(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)蓋章的公示情況報(bào)告。

7.設(shè)計(jì)圖，直接選用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計(jì)圖集》中的方案的確認(rèn)表，或具有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位、或有執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計(jì)工程師設(shè)計(jì)的施工圖紙兩套。

（七）區(qū)行政主管部門受理流程：

1.受理申請。申請人委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）按要求將所有申請材料報(bào)送區(qū)建設(shè)局駐政務(wù)中心窗口。

2.受理登記。在收到鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）提交審批的材料后，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口進(jìn)行紙質(zhì)媒介和電子系統(tǒng)登記。

3.分轉(zhuǎn)。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口收案后即時通知區(qū)國土房管分局、番禺規(guī)劃分局的政務(wù)窗口工作人員領(lǐng)取并做好簽收登記后開展初審。

4.材料初審。各審批部門審查申報(bào)材料是否齊全、是否符合要求。申請材料存在可以當(dāng)場更正錯誤的，應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)場更正。區(qū)建設(shè)局應(yīng)在5個工作日內(nèi)根據(jù)各審批部門反饋意見，決定是否受理申請。各審批部門應(yīng)在3個工作日內(nèi)向區(qū)建設(shè)局反饋受理意見，若材料不全且不能當(dāng)場告知補(bǔ)正內(nèi)容的，一次性將應(yīng)補(bǔ)充材料清單提交給區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口于收到申請資料后5個工作日內(nèi)將《一次性補(bǔ)正材料告知書》統(tǒng)一發(fā)放給申請人。各審批部門均同意受理的，由區(qū)建設(shè)局向申請人出具《廣州市番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)受理回執(zhí)》，并通知各審批部門。

（八）區(qū)行政主管部門審批流程：

1.對于正式受理的報(bào)建申請，各審批部門從受理決定的第2日開始審批計(jì)時。

2.區(qū)國土房管分局、番禺規(guī)劃分局、區(qū)建設(shè)局根據(jù)申請人提交材料分別出具審核意見（《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況表》，詳見附件），并交回區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口匯總。

3.由區(qū)建設(shè)局根據(jù)各審批部門的審核意見出具《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請審核情況匯總表》（一式4份，1份由區(qū)建設(shè)局留存、1份交番禺規(guī)劃分局、1份交區(qū)國土房管分局、1份交申請人），如各部門均審核通過的，1份轉(zhuǎn)交番禺規(guī)劃分局出具《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。番禺規(guī)劃分局將審批的《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》交區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口將審批資料發(fā)還申請單位。如行政主管部門依法作出不同意申請的審核決定的，應(yīng)當(dāng)說明理由，并書面告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。

（九）區(qū)行政主管部門審批期限：農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請應(yīng)自政務(wù)窗口受理申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)。其中，相關(guān)行政主管部門在20個工作日內(nèi)依法作出審核決定；如各行政主管部門均審核通過，番禺規(guī)劃分局在10個工作日內(nèi)發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。相關(guān)行政主管部門在20個工作日內(nèi)不能作出審核決定的，經(jīng)本級人民 *** 負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長15個工作日，并應(yīng)將延長期限的理由通過區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口告知申請人。

三、農(nóng)村村民申請住宅《農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌》程序

（一）申請人應(yīng)在取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，工地開工前選擇有施工資質(zhì)的單位或具有注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個人及其組織的施工隊(duì)伍承接工程施工及管理工作，并委托鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）將承建項(xiàng)目的施工單位資質(zhì)證書或參建的注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)證書送區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口辦理登記。憑區(qū)建設(shè)局已登記的憑證、《村民建房申報(bào)登記表》及其他相關(guān)材料報(bào)區(qū)城管綜合執(zhí)法分局進(jìn)行信息錄入，辦理農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌。

（二）鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)當(dāng)持以下資料向區(qū)城管綜合執(zhí)法分局申請農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌：

1.《村民建房申報(bào)登記表》。

2.區(qū)建設(shè)局已登記的憑證。

3.《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

4.其他要求需提交的資料。

（三）區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口應(yīng)自收件之日起3個工作日內(nèi)出具承建項(xiàng)目施工企業(yè)資質(zhì)的登記憑證。標(biāo)志牌由區(qū)城管綜合執(zhí)法分局統(tǒng)一 *** ，實(shí)行“一牌一房”的管理，原則上在5個工作日內(nèi)可領(lǐng)取農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌。標(biāo)志牌仍由各鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）發(fā)放，房屋竣工并通過驗(yàn)收后5個工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）統(tǒng)一回收交區(qū)城管綜合執(zhí)法分局處理，區(qū)城管綜合執(zhí)法分局將據(jù)此完善村民建房信息登記。

四、農(nóng)村村民住宅建設(shè)監(jiān)督管理

（一）鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）具體負(fù)責(zé)抓好轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅的建設(shè)管理工作，并負(fù)責(zé)日常質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)制訂相應(yīng)巡查制度，安排工作人員或技術(shù)人員定期和不定期對村民住宅建設(shè)進(jìn)行巡查，并對工程質(zhì)量、工程安全進(jìn)行監(jiān)管和指導(dǎo)。

（二）區(qū)建設(shè)局和區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照職能分工對農(nóng)村村民住宅建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，對鎮(zhèn)（街）等基層管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)知識培訓(xùn)。區(qū)建設(shè)局鎮(zhèn)（街）建設(shè)工程服務(wù)站負(fù)責(zé)日常村民建房工程的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)工作，并配合鎮(zhèn)（街）做好村民建房工程的日常安全巡查工作。

（三）農(nóng)村村民住宅的建設(shè)，由村民選擇具有施工資質(zhì)的單位或具有注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個人及其組織的施工隊(duì)伍承接工程施工及相關(guān)管理工作，并依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。

（四）施工單位、個人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程進(jìn)行施工，使用符合工程質(zhì)量要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，保證工程質(zhì)量和安全。

五、農(nóng)村村民住宅建設(shè)規(guī)劃驗(yàn)收

農(nóng)村村民住宅建設(shè)完工后，應(yīng)當(dāng)持以下資料向番禺規(guī)劃分局申請竣工規(guī)劃驗(yàn)收：

（一）《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

（二）竣工圖。如住宅建設(shè)沒有變更或者變更不涉及主體結(jié)構(gòu)的，可以施工設(shè)計(jì)圖作為竣工圖；如采用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計(jì)圖集》的方案進(jìn)行施工的，應(yīng)提供方案中的設(shè)計(jì)圖。

（三）規(guī)劃驗(yàn)收申報(bào)表。番禺規(guī)劃分局應(yīng)當(dāng)會同鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)收，并自受理之日起15個工作日內(nèi)完成審核，作出驗(yàn)收合格或者不合格的決定。驗(yàn)收合格的，出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

六、農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證

申請人備齊產(chǎn)權(quán)登記資料向區(qū)國土房管分局申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。涉及違法建設(shè)的，需提交規(guī)劃或綜合執(zhí)法部門出具的違法建設(shè)處理決定通知書及查處結(jié)案材料，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)登記資料包括：

（一）申請書。

（二）身份證明。自然人身份證明、戶口簿、申請人屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。

（三）土地權(quán)屬來源證明?！多l(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證》以及村民委員會(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)出具的申請人符合“一戶一宅”要求的證明。

（四）房屋平面附圖。

（五）規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

（六）房屋門牌證明材料。

（七）其他要求需提交的資料。

七、監(jiān)督和檢查

（一）區(qū)建設(shè)局是我區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理的牽頭部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)的農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理工作。番禺規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)城管綜合執(zhí)法分局負(fù)責(zé)所在區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃、國土、建設(shè)、綜合執(zhí)法的具體指導(dǎo)工作。

（二）各鎮(zhèn)人民 *** (街道辦事處)和各部門應(yīng)積極、穩(wěn)妥、快速處理農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)過程中的各種問題和投訴。投訴的受理和處理遵循“向誰投訴，由誰負(fù)責(zé)答復(fù)”的原則，涉及其他單位的，應(yīng)轉(zhuǎn)其他單位辦理后再由本單位回復(fù)投訴人，或者把其他單位的投訴方式告知投訴人。

（三）各鎮(zhèn)人民 *** （街道辦事處）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房活動的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行本指引的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)有未取得規(guī)劃許可或未按許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，及時報(bào)送區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條以及《廣州市違法建設(shè)查處條例》第四條、第二十條規(guī)定處理。

附件：1.番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)流程圖

2.番禺區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證辦理流程圖

3.農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌辦理流程圖

4.農(nóng)村村民住宅規(guī)劃驗(yàn)收辦理流程圖

5.農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證辦理流程圖

建設(shè)單位是先辦工程規(guī)劃許可證還是先審査施工圖

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是作為建設(shè)單位合法使用建設(shè)用地的證明，是在建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項(xiàng)目的位置、地塊范圍、地塊用地性質(zhì)及其他相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，是建設(shè)單位用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定許可，是取得土地使用權(quán)證的前提條件。沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地屬于非法用地，依法應(yīng)該收回。

建設(shè)單位申請建設(shè)用地劃許可證、以出讓方式供地的，需要的文件有:(1)取得國有土地使用權(quán)出讓合同；（2）取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)；(3)取得規(guī)劃條件通知書。以劃撥方式供地的，需要的文件有:(1)取得選址意見書；(2)取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)。以劃撥方式供地和出讓方式供地以外（含臨時用地)的，需要的文件有:(1)取得規(guī)劃條作，根據(jù)規(guī)劃條件的審批意見辦理；(2)取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)；(3)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃(含總平面設(shè)計(jì)方案)。

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條、第四十條、第四十一條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核頒發(fā)。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求和建設(shè)單位合法進(jìn)行建設(shè)工程的法定許可，是申請取得施工許可證的前提條件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證體現(xiàn)相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，如紅線范圍規(guī)劃總用地界線、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標(biāo)、容積宰、綠化率、地上地下車位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數(shù)量、樓層高度、建筑物角點(diǎn)、建筑物距離紅線位置、建筑密度等。建設(shè)單位申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般需要先取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及施工圖及施工圖審查意見等，一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審批。

綜上所述，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，“規(guī)劃審批手續(xù)”一般包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且建設(shè)用地規(guī)劃許可證是取得建設(shè)工程許可證的條件?！督ㄔO(shè)工程司法解釋(二)》第二條對“規(guī)劃審批手續(xù)”突出強(qiáng)調(diào)了“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，是因?yàn)槿〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證一般已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。若項(xiàng)目無建設(shè)用地規(guī)劃許可證也就無法正常取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

需要注意的是，設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)不需要申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)【2010】155號)相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地是指直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地；農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營者提出申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn) *** 申報(bào)，縣級 *** 審核同意；設(shè)施農(nóng)用地性質(zhì)不同于農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地、按農(nóng)用地管理，相關(guān)建設(shè)無須向規(guī)劃部門申請頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，也不用辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

以社會需求為導(dǎo)向以保障城市安全為主線實(shí)踐上海城市管理職能新突破

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

上海地質(zhì)環(huán)境工作以服務(wù)城市發(fā)展、滿足社會需求為導(dǎo)向,以保障城市安全為主線,在服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、支撐 *** 決策等方面進(jìn)行了積極探索,在城市管理職能實(shí)踐中取得新突破。近年來,在部、市合作三維城市地質(zhì)、中國地調(diào)局長三角地面沉降監(jiān)測與防治項(xiàng)目、上海市地面沉降“十一五”防治工作等的共同推動下,在一系列機(jī)制體制的保障下,上海地質(zhì)環(huán)境工作,在服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成效方面取得了顯著的成效。

一、地質(zhì)環(huán)境調(diào)查環(huán)節(jié)前置,優(yōu)化規(guī)劃國土資源管理流程

圖1 世博會園區(qū)三維地質(zhì)結(jié)構(gòu)模型

上海積極貫徹落實(shí)地質(zhì)環(huán)境工作對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的先行保障作用,將地質(zhì)環(huán)境調(diào)查作為基礎(chǔ)性工作納入到規(guī)劃和國土資源管理流程中,取得了明顯成效。上海城市地質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目的有關(guān)成果已直接應(yīng)用于世博會園區(qū)(圖1)、臨港新城及嘉定新城、松江新城等11個新城的規(guī)劃與建設(shè)及建設(shè)用地審批上,為規(guī)劃區(qū)地下空間開發(fā)與地面建筑布局規(guī)劃等提供了決策參考(圖2)。近幾年,結(jié)合上海城市發(fā)展熱點(diǎn),陸續(xù)開展了虹橋商務(wù)區(qū)、迪斯尼、大浦東等規(guī)劃區(qū)地質(zhì)調(diào)查評價(jià)工作,有關(guān)成果直接作為規(guī)劃編制地理要素底圖之一。全市地球化學(xué)成果直接應(yīng)用于基本農(nóng)田精確落地、農(nóng)用地分等定級,實(shí)現(xiàn)了土地質(zhì)量評估與農(nóng)用地分等定級工作的對接。編制了《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃地質(zhì)調(diào)查與評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》,為今后城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理提供了借鑒,初步建立了城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理的工作機(jī)制。

圖2 規(guī)劃軌道交通線路地質(zhì)模型

二、地面沉降監(jiān)測預(yù)警,為城市生命線工程筑起地質(zhì)防護(hù)網(wǎng)

自20世紀(jì)90年代上海之一條地鐵建成投入運(yùn)營以來,地質(zhì)部門就開始參與地鐵長期沉降監(jiān)測研究工作,通過監(jiān)測和日常巡查,發(fā)現(xiàn)并及時預(yù)警處置了多起安全事故,成為地鐵管理部門的長期合作伙伴和技術(shù)總體負(fù)責(zé)部門?！笆晃濉逼陂g,上海市地面沉降防治工作以城市生命線工程地面沉降監(jiān)測和預(yù)警為重點(diǎn),在沉降防治合作機(jī)制和骨干監(jiān)測網(wǎng)建設(shè)等方面進(jìn)展迅速。2009年,市規(guī)劃國土資源局與市市政工程管理處、地鐵運(yùn)管中心、天然氣管網(wǎng)公司、磁懸浮交通等在內(nèi)的6家生命線工程運(yùn)營管理單位簽訂了“生命線工程運(yùn)營期間地面沉降監(jiān)測數(shù)據(jù)共享機(jī)制”,進(jìn)一步明確了 *** 部門和有關(guān)單位在生命線工程地面沉降防治方面的各自職責(zé)。2010年,以軌道交通安全運(yùn)營服務(wù)為切入點(diǎn)和示范,在市規(guī)劃國土資源局和申通地鐵的合作推動下,雙方就軌道交通監(jiān)測與防治工作形成定期會商制度,軌道交通沉降監(jiān)測基準(zhǔn)網(wǎng)建設(shè)也被納入了《上海市“十二五”地面沉降防治規(guī)劃》中。目前已經(jīng)建成了由41座基巖標(biāo)組成的全球首個軌道交通沉降高程控制基準(zhǔn)網(wǎng),滿足了現(xiàn)有的11條運(yùn)營線路和3條建設(shè)線路沉降監(jiān)測工作的需要,進(jìn)一步提升了軌道交通安全運(yùn)營的保障能力,是上海市 *** 以社會需求為導(dǎo)向?qū)嵭谐鞘泄芾砺毮艿膶?shí)踐性突破(圖3)。

圖3 全球首個軌道交通沉降監(jiān)測基準(zhǔn)網(wǎng)在上海啟用

三、地質(zhì)信息匯交和共享,推動成果轉(zhuǎn)化和社會應(yīng)用

以城市地質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目為契機(jī),上海整合了自1842年以來的地質(zhì)資料信息,建成了上海城市地質(zhì)信息管理與服務(wù)平臺,截至2011年底,共收集工程地質(zhì)鉆孔85萬個,中心城區(qū)可滿足巖土工程勘察初勘階段要求,已被納入市規(guī)土局指揮中心信息系統(tǒng)、上海市城市地理信息系統(tǒng)。為了更好地發(fā)揮地質(zhì)資料信息集群效應(yīng),上海市規(guī)劃國土資源局與市建設(shè)和交通委員會聯(lián)合發(fā)文,與市建筑業(yè)管理部門共同梳理建筑施工管理流程,在建筑施工許可環(huán)節(jié)增加了地質(zhì)資料匯交告知書和催交環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)了全覆蓋的地質(zhì)資料匯交制度。依據(jù)國務(wù)院《地質(zhì)資料管理?xiàng)l例》,制定《上海市實(shí)施〈地質(zhì)資料管理?xiàng)l例〉規(guī)定》,將地質(zhì)資料匯交管理制度納入規(guī)劃和土地管理流程。在此基礎(chǔ)上,上海搭建了地質(zhì)資料信息社會共享服務(wù)平臺,按照“共同建設(shè)、共享資源”的原則,與二十余家市政管理、巖土勘察設(shè)計(jì)、工程建設(shè)單位建立地質(zhì)資料信息共享機(jī)制(圖4);與海事局、航道局、華師大等單位合作,形成海岸帶地質(zhì)環(huán)境數(shù)據(jù)的長效維護(hù)更新機(jī)制。目前,該平臺可滿足共建單位、社會單位和普通公眾的各類地質(zhì)信息需求。

圖4 上海市地質(zhì)資料信息共享服務(wù)平臺

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么

之一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并 *** 報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建

1 立項(xiàng)批復(fù) (發(fā)改委)

2 選址意見書 (管委會)

3 土地證 (國土局)

4 地名申報(bào) (民政局)

5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)

6 環(huán)評報(bào)告 （環(huán)保局,委托環(huán)評公司辦理）

7水保方案設(shè)計(jì)所需資料 (稅務(wù)局)

8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)

9 消防審核申報(bào)表 (消防支隊(duì) )

10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室)

11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 )

12 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) (規(guī)劃局)

13 施工圖審查要件 (審圖機(jī)構(gòu))

14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) （規(guī)劃局）

15 監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局)

16 施工招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局)

17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料 (建設(shè)局)

18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局)

19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)

20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局)

21 施工用水申請 (自來水公司)

22 施工用電申請 (電力公司)

23 辦理臨時占道、開口 (城管局)

24 物價(jià)審批所需材料 (建設(shè)局)

25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局)

26 初始登記 (建設(shè)局)

27 商品房預(yù)售許可證 (建設(shè)局)

房地產(chǎn)開發(fā)流程

我國房地產(chǎn)開發(fā)流程的概述

之一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并 *** 報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程一般包括10個階段。

（A）建議的發(fā)展計(jì)劃中的開發(fā)者的出發(fā)點(diǎn)是為整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。

（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三個步驟，以及正式啟動，在項(xiàng)目開發(fā)的之一步。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也關(guān)系到該項(xiàng)目是符合市場需要的重要一步。

（E）征地拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，在權(quán)后取得的土地使用的之一步。房地產(chǎn)開發(fā)資金

（六）融資第六步房地產(chǎn)開發(fā)，以及征地拆遷后，最重要的工作。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是一種有效的 *** ，選擇合適的承包商和監(jiān)理單位。

（八）建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目及時完成關(guān)鍵步驟的質(zhì)量。

（九）市場營銷和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃是第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。

（J）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的最后一步。

這些都只是一個過程只有特定還要自己去理解和時間。

房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么??？

房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：

1、 前期的準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或 *** 等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、 建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。

3、 銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

預(yù)售條件：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)流程

一、1、首先應(yīng)到國土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并 *** 報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。

2、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

(1)、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

(2)、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

(3)、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

(6)、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

(1)、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

(2)、國土資源局辦理土地預(yù)審。

(3)、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

(4)、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

(5)、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

(1)、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

(2)、消防局對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

(3)、交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

(4)、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

(5)、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

(6)、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

(7)、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

(8)、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

(9)、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

(1)、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

(2)、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

(3)、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

(4)、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

6、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

(1)、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

(2)、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。

(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖

你好，

房地產(chǎn)開發(fā)的流程非常簡單，但實(shí)際的操作卻環(huán)節(jié)頗多，我僅僅就告訴個過程吧，在以后的工作中你自會明白房地產(chǎn)的可愛之處。

1、競拍土地

2、立項(xiàng)，項(xiàng)目審批

3、施工建筑

4、銷售

5、交房

6、物業(yè)移交

農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)流程